공유물과 공유지분의 의미, 각 공유자의 권리, 공유지분자 권리 침해

Creative Rich/부동산 정책

함께♡ 2023. 5. 7. 15:43

하나의 물건이 한 사람의 소유가 아니라 여러 사람의 소유로 되어 있는 것을 말합니다.

특히 그 공유물건이 부동산인 경우라면 등기부에 각 지분비율로 공유등기 되어 있습니다.

공유물(건물, 토지)에 대한 소유비율로서

그 비율만큼 각 공유자는 그 공유물에 대한 권리를 가집니다.

다만 공유지분 비율을 등기하지 않고 공유등기만 되어 있는 경우에는

균등한 것으로 생각됩니다.(민법 262조 제2항)

공유자는 그 지분을 자유로이 처분할 수 있고

공유물 전부를 자기 지분의 비율만큼 사용하고

수익화(임차 등)할 수 있습니다.(민법 263조)

이는 공유자가 자기 지분을 양도하거나 담보로 제공하는 등의 행위는

다른 공유자의 동의가 필요 없이 단독적으로 행사 가능하다는 뜻입니다.

그러나 자기만의 지분에 지상권, 전세권 등의

용익물권이나 임차권 등을 설정하는 것은 어렵습니다.

왜냐하면 이를 허용하면 지상권들이 중복하여 성립하게 되어

하나의 물건의 하나의 물권

(어떤 물건을 사용하여 이익을 얻을 수 있는 배타적 권리)만

허용하는 일물일권주의에 맞지 않기 때문입니다.

구체적인 사용, 수익방법에 대해서는 공유자 간에 합의가 필요합니다.

합의가 있는 경우에는

공유자 중 1인이 공유물 전부를 사용, 수익하는 것이 적법하지만

합의가 없는 경우에는

공유자 중 1인이 다른 공유지분권자의 사용, 수익을 침해한

불법행위가 되어 손해를 배상할 의무가 발생합니다.

따라서 공유물 사용, 수익과 같은 공유물 관리에 관한 사항은

공유자지분의 과반수 이상의 동의가 있어야 합니다.(민법 제265호)

공유물을 점유하고 있는 공유자는

자기 지분을 초과하는 비율에 대해서 부당이득을 보게 됩니다.

이에 그 부당이득 부분에 대해서 다른 공유지분자는 청구가 가능합니다.

만약 협의가 이루어지지 못하면

법원에 임료청구소송을 통한 판결로 임료를 청구할 수 있습니다.

이때에도 임료가 지급되지 않는다면

그 공유자의 지분에 대해 강제경매를 신청하고

공유자로서 공유자우선매수신청을 하여 지분을 획득할 수도 있습니다.